Нежилой, но там живут
Один из жителей Нижнего Новгорода, имея дом в садовом товариществе в Советском районе, пытался перевести его в «жилой», чтобы семья сына могла там законно прописаться, нормально обустроиться и проч. Однако столкнулся с неожиданными трудностями. И даже через суд, как это обычно бывает, узаконить статус не удалось.
Александр Сечкин (фамилия изменена, - Ред.) имел в собственности земельный участок общей площадью более 800 кв. м в СНТ «Строитель» (земли населенных пунктов для коллективного садоводства), построил там дом по проекту одной из фирм, как жилое строение. То есть, в нем есть все необходимое для круглогодичного проживания. Площадь 111,8 кв. м, фундамент, коммуникации к дому и их разводку в доме проводили специализированные организации.
Но официально у этой дачи статус нежилого строения. Там постоянно проживает сын истца с семьей: супругой, детьми и тещей. Потому что, больше жить негде, т.к. в квартире, где он зарегистрирован на 44 кв. м., проживали еще пять человек, родственники, которые в свою очередь, прописаны в комнате площадью 18 кв. м., в коммунальной квартире. Обычная житейская история.
И, естественно, как только представилась возможность, Сечкин подал заявление в администрацию для перевода садового дома в жилой. Однако, "в удовлетворении ему было отказано", - говорится в материалах суда, - из-за изменения зонирования.
Хотя, по словам Сечкина, председатель и члены садового товарищества не были об этом уведомлены, и дом он построил раньше, поэтому на него не должно распространяться указанное изменение.
Ситуацию подробно разобрали в районном суде. Конечно, напомнили историю вопроса, что постановлением Конституционного Суда РФ было отменено «ограничение права граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, и тех, что относятся к землям сельскохозяйственного назначения.
В изменениях Федерального закона от 29.07.2017 г. "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд", строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные Правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
То есть, должна быть подготовлена документация по планировке в отношении территории садоводства или огородничества, и должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества.
В обход - не получится
Суд установил, что спорный нежилой дом, расположен на землях населенных пунктов, разрешенное использование - для садоводства.
Согласно заключению одной из специализированных организаций, дом соответствует требованиям строительных норм и правил, предъявляемым к жилым строениям: по механической безопасности, санитарно-гигиеническим, объемно-планировочным, противопожарным; инженерные системы находятся в пригодном для нормальной эксплуатации состоянии. Круглогодичный подъезд к дому осуществляется по уличной асфальтированной дороге.
Отступлений от требований строительных норм и правил, предъявляемым к жилым строениям, а также тех, что создавали бы препятствия другим собственникам участков, не отмечено. Эксплуатация здания является безопасной для жизни и здоровья граждан, при соблюдении действующих норм и правил. Обследуемый дом может быть использовано для круглогодичного проживания, а так же может быть переведен из нежилого дома в жилой. То есть, нормы казалось бы соблюдены.
Но в ответе межведомственной комиссии говорится, что земельный участок, на котором расположен спорный дом, расположен частично в зоне П*ТЖи-З (зона реорганизации застройки в индивидуальную высокоплотную жилую застройку), и частично в границах территориальной зоны ТТ (зона инженерно-транспортной инфраструктуры).
Правилами землепользования и застройки Нижнего Новгорода, утвержденными приказом Департамента градостроительной деятельности и развития агломераций размещение индивидуального жилого дома в территориальных зонах ТТ и П*ТЖи-З не предусмотрено.
Также, заявитель был должен (на основании пп. «в» п. 56 Положения ФЗ), но не представил Заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающего соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности, установленным согласно федеральному «Техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений».
Решение межведомственной комиссии Сечкиным не обжаловалось.
В судебном заседании установлено, что на территорию садового некоммерческого товарищества "Строитель", в границах которой расположен земельный участок истца, не создавался проект планировки территории и проект межевания территории.
Отсюда вывод: при отсутствии документации по планировке территории, подготовленной в отношении территории СНТ «Строитель», расположение земельного участка в территориальных зонах, не предусматривающих индивидуальных жилых домов, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований у суда не имеется.
Доводы истца о том, что спорный дом является единственным местом для совместного проживания его родственников, а также соответствие объекта недвижимости всем требованиям, относящимся к жилым помещениям, учитывая вышеуказанные выводы суда, не могут быть основанием для удовлетворения иска, сказано в решении суда.
Кроме того, в соответствии с изменениями в ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд" садовый дом может быть признан жилым домом, "на основании решения органа местного самоуправления муниципального образования, в границах которого расположен садовый дом или жилой дом".
Для признания садового дома жилым домом собственник садового дома представляет в уполномоченный орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг заявление о признании садового дома жилым домом, с приложением документов, предусмотренных пунктом 56 Положения.
Решение о признании садового дома жилым либо об отказе в этом должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления уполномоченным органом местного самоуправления не позднее чем через 45 календарных дней со дня подачи заявления.
Таким образом, решение вопроса о признании помещения жилым помещением действующее законодательство относит к компетенции межведомственной комиссии, порядок создания которой урегулирован постановлением Правительства Российской Федерации (от 24.12.2018 г. N 1653 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 г. N 47".)
"Судебный иск не может быть использован с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающих ввод в гражданский оборот новых недвижимых объектов жилого назначения", - уже без намеков сказал суд.
