У жителей Сарова, «пострадавших» от действий подрядчиков и фонда «Доступное жилье», одним из учредителей которого было нижегородское региональное отделение «единороссов», появилась надежда на справедливое решение и доделку своих домов.
10 лет не могут ввести в эксплуатацию
В декабре 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда отменила негативное для частных инвесторов решение Саровского городского суда от 9 сентября 2019 года и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению апелляционной коллегии, к неправильному разрешению дела привели «допущенные существенные нарушения норм права», «срок исковой давности применен судом неправильно, в связи с чем решение суда подлежит отмене», говорится в постановлении областного суда.
Поясним, ранее Саровский горсуд в полном объеме отказал в удовлетворении требований Дорофеева и Дорофеевой к Коршунову, Гашину (подрядчики. – Ред.) и фонду «Доступное жилье» в лице ликвидатора от НРО партии «Единая Россия» – Дидиченко, о возмещении расходов на устранение недостатков объекта строительства.
Данные жители Сарова инвестировали несколько миллионов в строительство коттеджа с датой передачи им жилья в 2011 году. Кроме них, есть еще порядка десятка частных инвесторов, которые предъявили претензии к фонду и подрядчикам на сумму более 11 млн рублей. Но арбитраж Нижегородской области отказал им в рассмотрении коллективного иска, поскольку он был подан «не по подведомственности» данного суда. Физлицам нужно было обратиться непосредственно в суд общей юрисдикции, указывается в материалах делопроизводства.
История с малоэтажной застройкой в закрытом городе ядерщиков тянется с 2009 года, когда в регионе (и в Сарове в том числе) начали активно решать жилищные проблемы граждан. Схема финансирования и строительства была выбрана, прямо скажем, нестандартная. Фонд занимался в том числе и широко разрекламированным проектом для молодых специалистов «Яблоневый сад» на 270 коттеджей. Тогда губернатор области Валерий Шанцев представлял его президенту РФ Дмитрию Медведеву вместе с главой Росатома Сергеем Кириенко и директором РФЯЦ–ВНИИЭФ Валентином Костюковым. В большей степени дома были возведены, но с большими задержками. Многие «получатели» столкнулись с недоделками (двери, окна, ограждения и проч.), проблемами регистрации и т. д. Несколько лет пытались в судах «отвоевать» свои права.
Еще 8 июля 2010 года между фондом «Доступное жилье», ООО «ЖилСоцСтрой» (подрядчиком) и гражданином Дорофеевым (инвестор) был заключен трехсторонний договор о совместной деятельности по строительству малоэтажного жилого дома коттеджного типа. Некоммерческая организация выступила застройщиком жилья.
Вложения инвестора установлены на уровне 6,7 млн рублей (выполнены Дорофеевым полном объеме), в том числе 1,5 млн рублей – в фонд «Доступное жилье», 5,2 млн рублей – на выполнение строительно-монтажных работ в границах земельного участка. ООО «ЖилСоцСтрой» должно было завершить строительство жилого дома в границах земельного участка в соответствии с утвержденной проектной, разрешительной документацией, техническими условиями, СНиПами.
В августе 2010 года между фондом «Доступное жилье» и Дорофеевым был заключен договор субаренды земельного участка площадью 731 кв. м. В этом же году постановлением администрации города инвестору было выдано разрешение на строительство отдельно стоящего малоэтажного жилого дома на данном земельном участке.
По договору строительство жилого дома должно быть завершено до 30 июня 2011 года. Объект под отделку инвестору должны были отдать 30 ноября этого же года.
Обязательства не исполнены
Фонд «Доступное жилье» принял на себя обязательства за счет собственных и привлеченных средств других участников развития застроенной территории провести инженерные коммуникации, выполнить подключение к сетям энергоснабжения, сделать водопровод, газоснабжение, канализацию, подъездные пути к дому, декоративное ограждение территории земельного участка.
Датой завершения строительства жилого дома считается дата подписания инвестором акта-приема передачи завершенного строительством жилого дома от ООО «ЖилСоцСтрой» и акта исполнения обязательств фондом.
Согласно акту приема-передачи жилого дома от 30 ноября 2011 года общество приняло на себя обязательства о проведении отделки дома. Установку сетчатых панелей по границе с жилыми домами компания обязалась выполнить после устранения спорных моментов по межеванию. Однако в установленный договором срок застройщик не выполнил свои обязательства. Объект по акту приема-передачи не передан, в эксплуатацию не введен.
Деятельность ООО «ЖилСоцСтрой» была прекращена 30 ноября 2015 года, взыскание денежных средств не производилось, говорится в материалах суда.
В период исполнения договора подряда гендиректором общества являлся Гашин А., а единственным учредителем – Коршунов А., который затем стал директором и, естественно, знал о неисполненных обязательствах юридического лица, однако мер к погашению задолженности не принял.
Фонд «Доступное жилье» по решению Саровского городского суда с января 2019 года «отправлен» в стадию ликвидации. Процессом занимался его учредитель – НРО ВПП «Единая Россия», и про неисполненные обязательства там тоже должны были знать. Но пока фонд еще не был исключен из ЕГРЮЛ (в 2018 году), представители «единороссов» в судах ссылались на то, что данная некоммерческая организация сама должна отвечать перед кредиторами. А затем просили применить срок исковой давности.
Достраивать за свой счет?
Инвесторы о том, что их права нарушены, узнали после 30 ноября 2011 года. Первое обращение в суд они предприняли еще в 2015 году, когда подрядчик уже решил «самоликвидироваться».
Кроме того, как указывают истцы, о выявленных недостатках им стало известно в 2013 году после проведения строительной экспертизы.
Установленные экспертом нарушения градостроительных норм в части расстояния от их коттеджа до границы земельного участка соседнего жилого дома и противопожарных разрывов между ними произошло по вине застройщика – фонда «Доступное жилье». Оформить акты приема-передачи объекта, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию нет возможности, поскольку обязательства застройщика никому не были переданы. Достраивать можно было только своими силами.
В сентябре 2016 года между КУМИ администрации города и Дорофеевыми был заключен договор аренды земельного участка площадью 731 кв. м под размещение малоэтажки в соответствующих границах. Но администрация Сарова принять спорный объект недвижимости в эксплуатацию отказывалась «вследствие существенных нарушений Строительных норм и Правил, в том числе существенных нарушений, влияющих на долговечность и безопасность эксплуатации объекта строительства».
Выявленные нарушения СНиП подтверждены строительно-технической экспертизой, которую истцы были вынуждены провести собственными силами.
Согласно материалам ООО «Эксперт Союз» от 15 мая 2015 года, выявлены существенные недостатки, которые стали результатом отступления от проекта и СНиП застройщиком – ООО «ЖСС», которые не устранены до настоящего времени. Общая стоимость работ и материалов, необходимых для приведения жилого дома в соответствие с проектом и СНиП, составила, по прежним оценкам истцов, 3,5 млн рублей, а претензии к фонду «Доступное жилье» они предъявили на 1,5 млн рублей.
Кроме того, в ходе судебных разбирательств сосед истцов по участку господин К-в возражал против удовлетворения иска Дорофеевых. Поскольку, с его точки зрения, истцами построен жилой дом с нарушением разрешенного минимального расстояния до границы его земельного участка, что нарушает его права и интересы – расстояние от границы земельного участка до жилого дома фактически составило 2,5 м.
Судом была назначена строительно-техническая экспертиза с привлечением пожарных, технических служб. Согласно результатам и схеме расположения строений противопожарный разрыв между объектом незавершенного строительства и соседним жилым домом составляет 6,65 метра, что является допустимым.
В июне 2018 года Саровский горсуд признал права собственности Дорофеевых (в равных долях) на объект незавершенного строительства. Тогда их дом был готов только на 90%. Фактической датой передачи истцам жилого дома стала дата вынесения решения суда.
В связи с ликвидацией застройщиков и невозможностью их обязать к выполнению заключенного договора истцы заявили требования о возмещении расходов на устранение недостатков объекта строительства, взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований в размере 50% от присужденной суммы. За две строительно-технические экспертизы истцы просили взыскать с ответчиков 32 тысячи и 57 тысяч рублей соответственно.
Сначала истцы требовали с фонда в лице ликвидатора – НРО партии «Единая Россия» денежные средства в размере 1,5 млн рублей, с подрядчика – ООО «ЖСС» в лице учредителя – до 5млн рублей. Однако в ходе рассмотрения дела истцы изменили заявленные требования: просили взыскать с Гашина А., Коршунова А. солидарно в пользу истцов по 250 тысяч рублей, с фонда «Доступное жилье» – также 250 тысяч.
На рассмотрении в Саровском горсуде представитель ответчика в лице ликвидатора – НРО партии «Единая Россия» просил о применении срока исковой давности, и требования, как было отмечено ранее, были удовлетворены.
Но теперь это решение отменено и направлено обратно на пересмотр. Предварительное заседание в Саровском горсуде должно состояться уже в январе 2020 года.
Однако проблемы «Яблоневого сада» до сих пор еще только решаются, особенно тяжело с подъездными путями, которые заливает водой. Благоустройство продолжается.
