Поэтому экономический обозреватель Константин Барановский, когда получил редакционное задание подготовить материал о так называемом надувающемся «ипотечном пузыре», обратился за комментарием именно к Олегу Сорокину.
Как оказалось, любому человеку, находящемуся в СИЗО, можно совершенно официально написать письмо, задать вопросы и получить ответы.
Это можно сделать по электронной почте СИЗО, которая указана на официальном сайте ГУФСИН. После соответствующей по закону проверки письмо поступает арестанту, а его ответ отправляется корреспонденту Почтой России.
Константин Барановский так и сделал и через неделю получил письмо на девяти страницах, написанных от руки лично Олегом Валентиновичем с подробным анализом происходящих событий в области жилищного строительства. Поскольку это происходило в новогодние праздники, Олег Валентинович даже поздравил всех с Новым годом и Рождеством.
Этот текст был опубликован на сайте информационного агентства «Нижний сейчас» (http://nn-now.ru), и мы тоже приводим его полностью.
«Константин Борисович, день добрый! Признаться честно, был весьма удивлен, прочитав Ваше письмо, учитывая то положение, в котором я нахожусь. Но прогресс проник, надо отдать должное, даже в стены столь консервативных учреждений, и сейчас у любого есть возможность написать по электронке письмо, даже незнакомому человеку, находящемуся в СИЗО.
И, пользуясь новогодними каникулами, я с удовольствием постараюсь изложить свою точку зрения на эту тему, тем более что, несмотря на обстоятельства, продолжаю считать себя в этой сфере весьма компетентным человеком. И, судя по Вашему письму мне – Вы тоже.
Итак... Для начала нужно определиться, о чем речь. Что такое “пузырь на рынке жилой недвижимости” и по каким принципам он возникает? Классический пример – кризис 2008 года, который начался в США именно с “ипотечного пузыря”, который хлопнул настолько громко, что ухнуло во всей мировой экономике. Включая Россию. Хотя мы первое время искренне не только верили, но и убеждали всех наших сограждан, что нас не коснется.
Так что же произошло в США? Несколько лет подряд на рынок жилой недвижимости оказывалось серьезное давление. В чем оно заключалось? Ежегодный рост объемов строительства при одновременном снижении ставок по ипотеке и упрощении требований к заемщикам. В результате люди без постоянного дохода брали жилье в кредит, а те, у кого постоянный доход был, брали вторую, третью ипотеку… Цены на жилье постоянно росли из-за усиления спроса, все надеялись, что рост продолжится и на нем можно будет хорошо заработать. Простой американец брал в кредит квартиру (дом), через год продавал с маржой в 15 процентов, погашал кредит, да еще и зарабатывал. За несколько лет схема приобрела массовый характер, цены выросли на 50–80 процентов, и в один прекрасный день под давлением огромного предложения цены стали падать, подрывая платежеспособность населения. Люди перестали обслуживать кредиты и стали возвращать жилье банкам. Ситуация нарастала как снежный ком. Цены рухнули на 50 процентов, и убытки понесли банки, а не заемщики – так как жилье было в залоге и его просто возвращали. А реализовать что-либо на падающем рынке банки были не в состоянии. Зависли огромные деньги, что негативно отразилось на всей экономике, сначала – США, а потом и мира. В выигрыше остались простые (и не очень) американцы с постоянным доходом, получив уникальную возможность на протяжении нескольких лет покупать резко подешевевшую качественную недвижимость.
У нас происходит что-то подобное? Даже близко нет. Россиянам такое и не снилось, и возьму на себя смелость утверждать, что еще долго не приснится.
Отвлекусь на небольшой пример, хотя у некоторых он вызовет усмешку или сарказм, но мне стесняться нечего. Когда в 2008-м я покупал недвижимость во Франции, то взял там ипотеку. И не потому, что денег не хватало. Причин было две: сформировать нормальную кредитную историю (тогда еще наше государство поощряло инвестиции в зарубежные страны, включая участниц НАТО и Евросоюз): вторая – ставка 2,5 процента и 10 лет платишь только проценты. При этом нужно только подтвердить банку свой доход на протяжении нескольких предыдущих лет, необязательно во Франции. И эта ставка – абсолютно рыночная, да еще для иностранца, не являющегося налогоплательщиком французским. Есть и льготная социальная ставка, но только для граждан Франции. И сейчас, спустя десять лет, ставка там – 1,5 процента!
Вот простой наглядный пример того, как государство заинтересовано в обеспечении жильем граждан, как своих, так и не очень своих, и главное – в росте важнейшего сектора экономики, строительства, которое имеет немалую долю в ВВП страны.
Начнем с того, что это инвестиции в экономику и по всей стране «набегают» миллиарды евро. Дом (квартиру) кто-то строит, потом обслуживает – это рабочие места и налоги. Люди приезжают пожить и тратят деньги: рестораны, магазины, музеи, аэропорты – все зарабатывают. Инвестор может сдавать недвижимость в аренду – это опять налоги. И так далее.
Вернемся в Россию. Ставки по ипотеке бешеные: человек за 20 лет выплачивает три стоимости квартиры. Вследствие этого доступность такой ипотеки невелика. О том, чтобы платить только проценты, а не тело кредита, речи идти не может. Доходы россиян в сопоставимых ценах за последние пять лет как минимум не растут. Рост ВВП идет только за счет сырьевого и связанного с ним секторов отечественной экономики, и то минимальный. Объемы ввода жилья по сравнению с 2017 годом в 2018-м году упали. Да, объемы выдачи ипотеки выросли, но на фоне низкого предложения это говорит о том, что у людей все меньше свободных денег и они залезают в долговую кабалу в стремлении улучшить жилищные условия. Плюс отложенный спрос после кризиса 2014 года. Рождается больше детишек, а материнский капитал разрешили использовать в ипотеке.
Да, президент Путин поставил задачу – 120 миллионов квадратных метров жилья ежегодно к 2024 году. Но ЦБ поднимает ключевую ставку, деньги для банков дорожают, и на этом фоне они не буду снижать ставки по ипотеке, Государство, именно государство, а не застройщики, делает все, чтобы жилье дорожало. Дорожает бензин, а стройматериалы необходимо доставлять на стройплощадку. С 1 января 2019 года до 20 процентов с 18 вырос НДС, это тоже влияет на себестоимость и ведет к росту цен. Изменился порядок работы на рынке, введены эскроу-счета, и застройщики теперь могут использовать только кредитные ресурсы, а не деньги дольщиков, как раньше. Опять влияет на удорожание жилья. Конечно, это сделано для защиты дольщиков, только вот – за счет самих дольщиков. Государство должно и может найти другие механизмы, не такие затратные для людей. Поэтому я считаю, что это сделано в интересах крупных банков, крупного бизнеса. Можно утверждать, что в ближайшие два-три года рынок покинут 70 процентов компаний, сейчас работающих на нем. Это приведет, уже привело, к росту цен на недвижимость.
Самое лучшее предложение было в 2017-м – первой половине 2018 года, потом цены потихоньку поползли вверх, и, я думаю, за текущий год вырастут еще минимум процентов на 15. Государство играет на рынке жилья в короткую, зарабатывая на всем: энергоносители, налоги, подключение к сетям, ипотека. Не надо забывать, что львиную долю ипотеки выдают банки с госучастием (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк), поэтому высокие ставки выгодны в первую очередь государству.
Поэтому никакой “пузырь” нам, конечно, не грозит. Для этого нет почвы.
Я думаю, ЦБ ожидает каких-то кризисных явлений, обладая огромным массивом данных о состоянии российской экономики. Был кризис 2008–2009 годов, потом – 2014 года, шаг кризиса – пять лет. Возможна ситуация, когда из-за падения доходов люди не смогут обслуживать выплаты по кредитам, и ЦБ предупреждает банки, чтобы они воздержались от выдачи длинных кредитов, а ипотека – именно длинный кредит. Возможен дефолт. Не зря сейчас обсуждается законопроект об ипотечных каникулах в случае резкого ухудшения финансового состояния заемщика. Некое предгрозовое ощущение витает в воздухе, и многие говорят об этом. С другой стороны, у государства, мне кажется, сейчас достаточно ресурсов, чтобы не допустить серьезного шторма в экономике.
Чтобы выполнить задачу, поставленную Владимиром Владимировичем Путиным, 120 миллионов квадратных метров жилья в год, необходимо кардинально поменять курс. В 2011–2015 годах нам с В. П. Шанцевым удалось в Нижнем Новгороде удвоить ввод жилья. Если мне не изменяет память, мы вышли на первое-второе место по темпам роста ввода жилья по России. По итогам 2010 года было менее 400 тысяч квадратных метров, в 2015-м – 800 тысяч “квадратов”. Так что за пять лет можно многое успеть.
Набор мер прост и понятен, и вложенные средства с лихвой вернутся в бюджет в виде налогов, создав параллельно миллионы рабочих мест и сделав строительство важной в масштабах экономики страны индустрией. И люди получат долгожданное жилье по доступным ценам.
Введя разумное регулирование рынка, можно избежать “пузырей”, чье возникновение возможно лишь тогда, когда будет строиться 120 миллионов квадратных метров жилья в год, а ставка по ипотеке будет хотя бы три процента.
Всех с Новым годом и Рождеством!
С уважением, Олег Сорокин».
