В региональный парламент губернатором внесен проект новых изменений в закон «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области». В нем предусмотрены бонусы и новые условия для инвесторов, которые осваивают застроенные городские территории, прежде всего деградирующие, с ветхим и аварийным фондом.
Как поясняется в записке, Земельным кодексом РФ предусмотрена возможность заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на льготных условиях, если на сей счет есть распоряжение главы региона. Оно обычно дается под реализацию масштабных инвестиционных проектов и при соответствии их федеральным критериям.
Договор аренды в таком случае заключается с юридическим лицом без проведения торгов (подпункт 3 пункта 2 статьи 396 Земельного кодекса РФ).
«В настоящее время в исторической части города сложилась сложная ситуация с реализацией договоров развития застроенных территории – РЗТ, – говорится в документах. – Особенно остро стоит вопрос в центральной части Нижнего Новгорода. Всего в центре Нижнего заключено 33 договора РЗТ. Часть из них не может быть исполнена из-за наступления срока окончания договора. По другим соглашениям, в границах РЗТ были выявлены объекты культурного наследия. Все эти обстоятельства делают договоры неисполнимыми, при этом обязательства инвесторами выполнены».
Именно для добросовестных инвесторов (застройщиков), исполнивших условия, и предлагается такое нововведение. Проект закона предусматривает возможность признания такого инвестиционного проекта «масштабным» для предоставления земельного участка без торгов.
Кроме того, допускается присвоение статуса масштабного инвестпроекта (и земля без торгов) тем инвесторам, которые не смогли реализовать одобренные проекты «по причине выявленных объектов культурного наследия или связанных с ними ограничений». Или в случае, если земля потребовалась для реализации государственных программ Российской Федерации и региональных государственных программ.
Таких случаев, когда участок вдруг становится нужен под региональные задачи, можно привести уже достаточно много. (Вспомнить, например, территорию Стрелки и прилегающую к ней, где «отпал» целый ряд планов частных компаний.) Либо жители начинают протестовать против точечной застройки, и застройщики, получившие ранее разрешения, вынуждены уходить в том числе и по просьбе (или требованию) органов власти.
Но если отношения не удается урегулировать естественным образом, то приходится долго разбираться в судах. Иногда решение складывается не в пользу бюджета, поскольку застройщик, инвестор уже понес определенные затраты. (Можно вспомнить страсти вокруг Почаинского оврага. – Ред.)
Проект закона также устанавливает возможность дать землю без торгов тем юрлицам, которые обязались освободить земельный участок от принадлежащих им объектов незавершенного строительства.
В каждом случае с правительством области будет заключено соглашение о выполнении юрлицом обязательств в целях признания инвестиционного проекта «масштабным». Там будут урегулированы сроки и этапы выполнения инвестором принятых обязательств. Соглашение должно содержать условие о передаче в собственность области земельных участков, реализация инвестиционного проекта на которых невозможна. Рыночная стоимость предоставляемого земельного участка должна быть ниже или равна сумме затрат при освоении первоначального земельного участка.
В случае превышения рыночной стоимости выбранного инвестором земельного участка над стоимостью освоения первоначального земельного участка инвестор выплачивает разницу в областной бюджет. Стоимость первоначального освоения складывается из рыночной стоимости участков, передаваемых в собственность региона, затрат на расселение и снос объектов (включая объекты незавершенного строительства), затрат на подготовку документации по планировке территории, проектирование, строительство (включая затраты на технологическое присоединение объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, услуги строительного подряда).
Законопроектом также предусматривается возможность предоставления без торгов земельного участка юрлицам, которые передадут в собственность Нижегородской области, муниципальную собственность не менее пяти процентов квартир, рыночная стоимость которых равна рыночной стоимости квартир в строящемся доме.
Словом, регион предпринимает еще одну попытку способствовать объявленной ранее инициативе по редевелопменту исторической части областного центра. В том числе по освобождению территории Нижнего Новгорода от объектов, «вносящих диссонанс в облик исторической территории Нижнего Новгорода, устройства открытых общественных пространств».
В правительстве области надеются, что это позволит создать дополнительные условия для привлечения инвестиций в целях социально-экономического развития Нижегородской области при создании комфортной городской среды и сохранении исторического наследия.
