Продолжатся ли взимания по старой системе?
На сегодняшний день это самый больной вопрос, рождающий многочисленные споры и недоумения. Причина всех этих брожений – неясности в обновленном законодательстве. С одной стороны, с 2015 года вводится новая система, согласно которой деньги на капремонт (будь то вариант спецсчета или вариант общего котла) должен собирать исключительно региональный оператор. Домоуправляющие компании, таким образом, окажутся не у дел и будут вынуждены ограничиться взиманием за управление, содержание и текущий ремонт.
Но, с другой стороны, ни одна поправка в Жилищный кодекс не запрещает ДУКам собирать средства на капремонт по старой системе. А что не запрещено, то, как известно, разрешено.
К сожалению, некоторые политики и даже представители регионального оператора позволяют себе достаточно популистские высказывания на данную тему (они приведены в прошлом номере «МК в НН»): дескать, взимания за капремонт по старой системе не то что не должно быть – его точно не будет. Откуда у людей, которые не занимались и не занимаются этим взиманием, такая уверенность? Очевидно, что наиболее компетентны в данном вопросе представители домоуправляющих компаний, которые как раз и осуществляют сегодня сборы на капремонт (2,20 рубля с квадратного метра). И они говорят об обратном: старая система никуда не денется до тех пор, пока жильцы не откажутся от нее путем решения на общем собрании.
Исчезнет сама по себе?
Менеджмент ДУКов уверенно заявляет: система сама по себе не исчезнет. Действия домоуправляющих компаний по взиманию платы за капремонт и по организации соответствующих работ прописаны в договорах управления, заключенных между этими компаниями и жильцами. Изменить что-либо в них можно только по инициативе одной из сторон. ДУКи ее проявлять не собираются, оставляя за собственниками право на принятие решения, а жильцы могут оформить свое предложение только на общем собрании.
- На сегодняшний день у нас есть договор управления, и в нем прописано: если ни одна из сторон не изъявила желание внести изменения, то договор пролонгируется на тех условиях, на которых он подписан, - объясняет директор домоуправляющей компании Ленинского района Валерий Архипов. – Мы действуем только в рамках законодательства, и либо мы идем с инициативой, либо собственник с ней приходит.
Еще один момент: собственники квартир проголосовали несколько лет назад за конкретную сумму сбора на капремонт (2,20 рубля с «квадрата»). Изменить ее (например, сделать ее равной нулю) могут только жильцы, устроив голосование.
Почему ДУКи не изменяют договор?
Отвечая на этот вопрос, представители ДУКов обнажили ущербность новой системы: большинство домов стоят в конце региональной программы, то есть работы по ним запланированы на 2030 – 2040-е годы, при этом платить 6,30 рубля с квадратного метра всем надо будет уже с 2015 года. Но здания, оказавшиеся в хвосте программы, наверняка будут требовать тех или иных работ в рамках капремонта через пару лет, а некоторые – уже в следующем году. Возникнет, таким образом, ситуация, напоминающая басню «Лиса и виноград»: деньги, достаточные для осуществления необходимых работ, дом накопит, но взять их со счета регионального оператора будет нельзя, поскольку сроки по программе еще не подошли.
Конечно, эта злополучная программа будет актуализироваться, но понятно, что далеко не все здания попадут под актуализацию. И как тут быть, если «двигать» сроки могут жильцы только тех немногих домов, в которых выбран спецсчет?
Вот поэтому домоуправляющие компании и не выходят с инициативой по ликвидации старой системы, предлагая жильцам себя в качестве разумной альтернативы, связанной, правда, с дополнительными расходами. Два двадцать с квадратного метра – не такая большая сумма, как 6,30, но она гарантированно останется на доме, и пустить эти деньги на капремонт можно будет в любой момент, не дожидаясь 2040-х годов.
- У нас многие жильцы приходят и просят оставить два двадцать, - говорит директор ДУК Советского района Евгений Сазанов. – Они понимают, что их дом находится в последнем периоде программы, а до этого времени нужно как-то жить. И вот на те два двадцать, которые они будут собирать, хоть что-то можно будет сделать.
В домоуправляющей компании Нижегородского района, в свою очередь, уверяют, что жильцы некоторых домов даже голосуют за то, чтобы старая система была оставлена, хотя она так и так сохранится «по умолчанию». Другое дело, что параллельно заработает новая система.
Таким образом, жильцы большинства нижегородских домов, которые в этом году ни за что не голосовали, начиная с 2015 года будут платить за капремонт в общей сложности 8,50 рубля с квадратного метра в месяц. Большая часть этой суммы (6,30) будет уходить на ремонт разваливающихся зданий, стоящих в начале региональной программы. Меньшая часть (2,20) останется на доме. Вот на нее нам и предстоит ремонтировать свои здания, пока не придет их черед.
За что заворачивают протоколы?
Ситуацию эту, прямо скажем, здоровой не назовешь. И изменить ее, как выясняется, можно только путем заочного голосования. При этом на повестку дня разумно вынести два вопроса: об отказе от старой системы и о переходе на спецсчет. Если жильцы проголосуют за отказ, за капремонт они будут платить не 8,50, а только 6,30 в месяц с квадратного метра. Но если дом не будет переведен на спецсчет, эти 6,30 долгие годы будут уходить на ремонт только тех домов, которые стоят в начале региональной программы.
Собственники должны были определиться со способом накопления капремонтных средств до 8 ноября. Этот срок истек, значит, жильцы подавляющего большинства домов в течение двух лет будут делать взносы в общий котел, обеспечивая тем самым ремонт зданий, которые стоят первыми в очереди. Но это не значит, что поздно голосовать за спецсчет: если собственники это сделают сейчас, через два года будет изменен способ накопления.
Да, устроить такое голосование непросто, особенно если дом большой: каждого собственника необходимо убедить в необходимости спецсчета. Но только такое голосование обеспечит возможность проведения работ тогда, когда жильцы увидят в этом необходимость, а не тогда, когда подойдет срок по программе. Это не говоря уже о том, что только в случае перечисления на спецсчет накопления (а к 2030 году это будет более чем внушительная сумма) будут оставаться на доме, а не крутиться в общем котле.
Между тем, были случаи, когда собственники вроде бы и проголосовали за спецсчет, но открыт он не будет по причине того, что в ходе голосования и оформления бумаг не был соблюден ряд условий. Региональный оператор называет типичные ошибки:
- отсутствие кворума (за спецсчет, как известно, должны проголосовать собственники не менее 2/3 помещений);
- не все обязательные вопросы рассмотрены на голосовании;
- отсутствуют документы, подтверждающие волеизъявление большинства собственников (то есть бюллетени), или они ненадлежаще оформлены.
Что касается первой ошибки – отсутствия кворума – тут активистам стоит узнать, какие собственники какими помещениями в доме владеют, и более плотно работать с ними. А образцы бюллетеней есть на различных коммунальных сайтах.
Какие вопросы обязательны?
Что касается второй ошибки (не все необходимые вопросы поставлены на голосование), здесь имеет смысл привести перечень, предоставленный региональным оператором через пресс-службу областного правительства:
1. Об избрании председателя и секретаря собрания, членов счетной комиссии.
2. О выборе способа формирования фонда капремонта.
3. Об определении размера ежемесячного взноса на капремонт.
4. Об определении перечня услуг и (или) работ по капремонту в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой по капремонту.
5. Об определении сроков проведения капремонта, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой по капремонту.
6. Об определении владельца спецсчета.
7. Об определении российской кредитной организации (банка), в которой будет открыт спецсчет.
8. Об определении лица, уполномоченного заключить с Региональным оператором договор о формировании фонда капремонта и об организации проведения капремонта.
9. Об отмене принятого ранее решения по взиманию платы за капремонт (в случае принятия такого решения).
10. Об определении места хранения протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в письменной форме, иных материалов.
11. Об определении порядка уведомления о принятых общим собранием собственников решениях и итогах голосования.
Добавим, что перечень банков, в которых можно открыть спецсчет, был уже опубликован в «МК в НН». В нем - кредитные организации с высокой капитализацией, которым не грозят обвалы. Выбрать ту или иную организацию могут сами жильцы. А вот какой коммерческий банк будет выбран для обслуживания счета регионального оператора (то есть общего котла) – неизвестно: соответствующий конкурс пока что не завершен.
Еще один вопрос, беспокоящий жильцов: будет ли сохранен минимальный взнос в случае спецсчета или же он неизбежно увеличится?
Судя по всему, увеличится, поскольку дополнительные расходы на обслуживание банком такого счета и на организацию платежей лягут на плечи собственников – так, по крайней мере, утверждается в ответе пресс-службы областного правительства. Вместе с тем, можно выбрать банк, который за обслуживание ничего не возьмет, да еще и проценты будет добавлять. Организация же платежей, если верить словам директора фонда капремонта Сергея Протасова, это дополнительные 10-20 копеек с квадратного метра, в зависимости от размеров дома.
Расходы на организацию платежей по новой системе должны быть заложены в областном бюджете. Вопрос только в том, почему те, кто выбрал спецсчет, не смогут воспользоваться этой бюджетной статьей. Или все-таки смогут?
В любом случае, дополнительные 10-20 копеек – это не такая астрономическая сумма, чтобы отказываться от возможности ремонтировать дом тогда, когда это нужно.
