Большой выбор
- В 2013 году в Нижегородской области услуги по ипотечного кредитованию предоставляли 98 банков из 140, работающих в регионе. Выбор программ, как видите, разнообразен, и конкуренция на этом рынке серьезная, - говорит начальник экономического управления Главного управления ЦБ РФ по Нижегородской области Михаил Белов.
Несмотря на большой выбор ипотечных программ, за деньгами большинство нижегородцев идут в Сбербанк (в число лидеров также вошли ВТБ24, Росбанк и “Ак Барс“). Волго-вятский банк в прошлом году выдал ипотечный кредит 11588 нижегородским семьям. При этом всего в регионе было выдано 19795 займов на покупку квартир.
- Количество выданных ипотек за год выросло на 30%, а общий объем – на 40%, - приводит данные Михаил Белов. - В результате увеличилась средняя сумма выдаваемого кредита – с 1 млн 240 тысяч рублей в 2012 году до 1 млн 420 тысяч в минувшем.
В 2014-м желающим улучшить свои жилищные условия, судя по всему, придется занимать у банков еще большую сумму. И для этого есть свои причины.
- С нового года застройщик, чтобы зарегистрировать первый договор долевого участия, должен застраховать свою ответственность, - рассказала директор агентства недвижимости "Жилстрой-НН" Ксения Петухова. - Как это скажется на конечной стоимости квадратного метра, сказать трудно, потому что пока страховые компании не предложили нам свои условия. Но то, что нововведение приведет к росту себестоимости, сомневаться не стоит. Кроме того, будут поднимать цену подрядчики.
Директор АН "Виват Риэлти" Елена Недоспасова прогнозирует рост цен на жилье в этом году в пределах 10-15%:
- В 2013-м большого скачка цен не было, рост составил примерно 15% (в предыдущие годы - 20-25%). В абсолютных ценах это составило около 300 тысяч в стоимости квартиры. На сегодняшний день минимальная стоимость квартиры – однокомнатной хрущевки в районе с не очень развитой инфраструктурой – составляет где-то 1,8 млн рублей.
Продавцы затаились
По словам экспертов, рынок жилья очень консервативный и никогда быстро не реагировал на резкие изменения курсов валют, цен на нефть. Но все же небольшое затишье на рынке наблюдается.
- Покупатели сейчас активизировались – у них есть деньги, им надо их куда-то вложить, чтобы не потерять, - поясняет Елена Недоспасова. – Некоторые продавцы, напротив, заняли выжидательную позицию. И мы отмечаем, что у нас переносятся сделки. Это небольшой процент. Но они откладываются по разным причинам. Но, думаю, это временное явление, потому что тем, кому надо продать, они все равно продают, а те, у кого ликвидные активы, могут переждать месяц-два.
Еще одна тенденция последних месяцев – возвращение на рынок жилья так называемых “инвесторов“ - людей, которые покупают жилье впрок. Правда, пока речи не идет о профессиональных инвесторах. Нынешние “инвесторы“ – это, как правило, родители детей-подростков, которые покупают жилье своим отпрыскам с перспективой их переезда через 5-8 лет, или 45-50-летние нижегородцы, которые рассчитывают, сдав второе жилье в аренду, получить прибавку к пенсии.
- Имея капитал 300-400 тысяч рублей и взяв ипотеку, можно делать инвестиционное вложение, - советует Елена Недоспасова. - В прогаре никогда не останетесь – недвижимость растет в цене хорошо, а падает плохо.
- Текущее ослабление рубля оказывает дополнительное давление на население и требует оперативного принятия решений по выбору квартиры и оформлению ипотеки, - подчеркивает заместитель директора регионального центра «Волжский» по розничному бизнесу ЗАО «Райффайзенбанк» Светлана Помелова. - Именно этот фактор помог сгладить небольшие сезонные колебания рынка в 2013 году. Он же будет стимулировать спрос в 2014-м.
При этом банкиры отмечают, что спрос на валютные кредиты минимален и составляет порядка максимум 1-2% от общего числа обращений.
- Доля валютных кредитов в структуре ипотечных портфелей российских банков постоянно сокращается (11% - на конец 2011 года и всего 3,8% - в начале 2014-го), - отмечает региональный директор Приволжской дирекции Росбанка Виндман Олег. - Это связано с постепенным ослаблением российской валюты по отношению к доллару и евро, происходящему с 2009 года, а также с пониманием заемщиков, что экономия на процентной ставке может быть компенсирована резким ростом курса валют.
Когда кредит в помощь
В 2013 году ипотечный рынок поставил очередной рекорд. Если в начале 2000-х основным сдерживающим фактором развития ипотечного рынка была низкая грамотность населения (ипотека никак не ассоциировалась со способом улучшения жилищных условий), то сейчас население уже понимает, что кредит – это единственный помощник в решении жилищного вопроса.
- Постепенно растет количество сделок с участием ипотеки с недвижимостью, в конце 2013 года каждая четвертая сделка с недвижимостью – ипотечная, - говорит заместитель директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. - При этом объем ипотечной задолженности - 2,6 трлн рублей - на сегодняшний день все еще составляет ничтожно малую долю от ВВП страны – 4,1%. Этот же показатель, а именно по нему принято судить о развитии рынка ипотеки, в развитых странах, например, Германии, достигает 100,8%. Поэтому потенциал развития рынка ипотечного кредитования в России огромен.
Банкиры не прогнозируют существенных изменений по программам ипотечного кредитования.
- Наши опросы кредитных организаций говорят о том, что в ближайшие три месяца-полгода 70% нижегородских банков не планирует каких-либо изменений – ни в сторону ужесточения, ни смягчения условий, - говорит Михаил Белов из Центробанка. - Оставшиеся кредитные учреждения в течение ближайшего времени ориентируются, что условия кредитования могут ужесточиться. Но даже если процентная ставка увеличится, то совсем незначительно - на 0,5-1%.
Средний размер ставки по ипотеке в конце 2013 года составил 12,2% (в России – 12,4%).
Начальник отдела ипотечного кредитования Головного отделения Сбербанка по Нижегородской области Марина Митрофанова рассказала, что в этом году банк уже снизил ставки по стандартным ипотечным программам – на 0,5%.
- В прошлом году действовали две акционные программы, - напомнила Марина Митрофанова. - Кредит «12-12-12» пользовался большой популярностью у нижегородцев, поэтому в течение года эту акцию пролонгировали три раза. Последний раз она была продлена до конца июня уже 2014 года. Несколько раз продлевалась и акция по программе «Молодая семья». В этом году мы ожидаем упрощение процедуры кредитования.
Говоря о перспективах ипотечного кредитования, управляющий нижегородским филиалом ВТБ24 Георгий Гречин напомнил, что месяц назад банк упростил условия по займам на покупку жилья. Теперь ставка по ипотеке зависит только от суммы кредита, а не планируемого срока выплат и размера первоначального взноса: 11,75% годовых — по кредитам на сумму свыше 2 млн рублей; 12,15% — по кредитам на сумму от 1 до 2 млн; 12,85% — по кредитам на сумму менее 1 млн.
В ипотечном банке “ДельтаКредит“ также не планируют ужесточать условия к замещикам.
- Напротив, сейчас разрабатывается акция, которая позволит еще понизить процентную ставку (сейчас - 9,75%) для определенной категории заемщиков, - рассказала региональный директор “ДельтаКредит“ Анна Пантелеева. - Но ждать существенного снижения не стоит. В этом году ставка по ипотеке точно не приблизится к “президентским“ 8,25%, поскольку это зависит в первую очередь от стоимости денег, которые привлекают банки для кредитования населения.
Рост спроса на недвижимость, стабильно растущие цены на жилье, темпы ввода нового жилья - все это позволяет банкам рассчитывать на прирост ипотечного портфеля и в 2014 году.
- Предпосылок для стагнации рынка ипотеки нет и пока не предвидится, - считает Светлана Помелова. - В 2014 году мы ожидаем более скромного, но все-таки роста - в пределах 20%. По нашим оценкам, драйвером роста ипотечного рынка сегодня является первичный рынок, и он же останется им в ближайшей перспективе.
“Однушки“ в цене
По данным Минстроя, на 2014 год в Нижегородской области заложено совсем небольшое увеличение – на 50 тысяч кв.м - объемов строительства жилья. В то же время в Нижнем Новгороде ожидается жилищный бум – если в 2013 году было построено 696,3 тысячи кв. м, то план на 2014 – уже 800 тысяч. Обеспечить такой прирост власти планируют за счет возведения жилья эконом-класса (подробнее - на с.3).
- Квартира стоимостью 30 тысяч рублей за “квадрат“ – это очень привлекательно, - говорит Елена Недоспасова. - Сейчас в Сормове жилье продается по 56 тысяч за кв.м на стадии закладки новостройки и по 60 тысяч в уже сданных домах.
Опыт компании “Жилстрой-НН“ также подтверждает большой интерес нижегородцев к недорогим квартирам.
- В 2013 году нами было построено 1673 квартиры - это 94,5 тысячи кв. м жилья, или 11 домов, - рассказала Ксения Петухова. - План на этот год – около 3000 квартир, преимущественно однокомнатные и квартиры-студии площадью 17 кв.м.
По словам представителя застройщика, все квартиры в их будущих домах расписаны на несколько лет вперед. Очередь на покупку жилья в микрорайоне Юг составляет около 9000 человек, в микрорайоне Бурнаковский - 6000.
- Если изначально на Бурнаковской планировалось возвести 13 домов, то с учетом второй очереди строительства будет около 30 домов, - подчеркнула Ксения Петухова.