Но по инициативе регионального оператора, который пока не выбран, может возникнуть ряд еще более тяжелых осложнений. В частности, есть опасность того, что плата превысит установленный областными властями лимит, жители окажутся в кредитной яме, а собранные домом деньги пойдут на ремонт другого дома. У владельцев квартир есть шанс противостоять этому, используя нормы того же Жилищного кодекса. Хоть региональный закон о капремонте уже принят, не появились пока еще важные нормативные акты, которые должны запустить новую систему.
Выбираем способ формирования счета
Согласно этой системе жильцы начнут вносить увеличенные в несколько раз платежи за капремонт через четыре месяца после официального опубликования соответствующей региональной программы. На сегодняшний день такая программа не утверждена, поэтому у нас есть время, чтобы все обдумать и предпринять какие-либо действия.
В частности, в течение двух месяцев после опубликования программы капремонта собственники квартир должны определиться со способом формирования фонда капремонта.
От правильного выбора тут зависит многое. Вариантов всего два:
1. Средства будут накапливаться на счете регионального оператора, и тогда деньги одного дома могут быть брошены на ремонт другого дома;
2. Жильцы открывают специальный счет – тогда их средства не тасуются.
Разумеется, второй вариант предпочтительнее. Но тут есть несколько нюансов. Индивидуальный счет будет открыт в банке, который возьмет из накоплений средства за свои услуги. Однако отметим, что за свои услуги будет брать и региональный оператор, если деньги будут аккумулироваться у него. Как ни крути, за саму возможность перечислять деньги в фонд придется платить.
Тем не менее возникает большой вопрос, на чье имя открывать индивидуальный счет. С ТСЖ все просто: товарищество собственников как юридическое лицо без проблем может это сделать самостоятельно, Жилищный кодекс это предусматривает. Но как быть жильцам «дуковских» домов? Те же поправки предусматривают, что они могут поручить открытие индивидуального счета тому же региональному оператору… Но в таком случае мзду за услуги может взять не только банк, но и этот самый оператор.
Увы, законодательство не предусмотрело открытие счета председателем совета дома при наличии соответствующих доверенностей от жильцов. Но с другой стороны, оно и не запрещает такой вариант, поэтому наиболее активные собственники могут попытаться это сделать.
Итак, жильцы должны взвесить все за и против и определиться на общем собрании со способом формирования счета и с лицом, на имя которого он будет открыт. Если же в течение двух месяцев с момента опубликования программы это не будет сделано, деньги «по умолчанию» будут сбрасываться в общий котел, то есть поступать на счет регионального оператора.
Об установлении большей платы
Чтобы новая система заработала, областное правительство должно утвердить постановлением минимальную плату, которую обязаны будут вносить жители. Власти никак не могут определиться с этим показателем: кто-то из политиков называет пять рублей с квадратного метра, кто-то шесть… Чаще всего мелькает сумма 6 рублей 30 копеек – дескать, берем средства, которые необходимо собрать для капремонта всех домов в регионе, берем суммарную площадь всех жилых помещений и производим несложные вычисления.
Некоторые ответственные лица (такие, как депутат Госдумы Вадим Булавинов, инициировавший когда-то поправки в Жилищный кодекс, и заместитель главы городской администрации Андрей Чертков) считают, что сумма взноса должна быть одинакова для всех жителей – вне зависимости от категории дома. Объясняют они это тем, что если сегодня здание не нуждается в капремонте, лет через 30 оно станет ветхим – вот тут-то деньги и понадобятся. Однако все забывают о том, что тот же Жилищный кодекс обязывает региональные власти установить дифференцированную минимальную плату – то есть взносы жителей разных категорий домов должны отличаться друг от друга. И это выглядит более разумно: вряд ли собственники ухоженного общего имущества поймут областное правительство, если оно обяжет их отдавать те же 6,3 рубля с «квадрата» на ремонт чужих раздолбанных и запущенных зданий.
Понятно, что даже 4 рубля с кв. м, учитывая все последние коммунальные меры по изъятию лишних денег у населения, - это много. Тем не менее принятые поправки в Жилищный кодекс не предполагают максимальной планки: на общем собрании жильцы могут увеличить минимальную сумму платежей насколько угодно. Поэтому тем, кто этого не хочет (а таких, думается, большинство), необходимо сразу же после утверждения взносов устроить в доме голосование: будем платить за капремонт больше положенного или не будем? Более того, в течение длительного периода, пока существует эта новая система, собственникам следует быть бдительными. В любой момент им могут незаметно навязать заочное голосование – и они начнут платить больше.
Брать ли кредит?
Если жильцы хотят отремонтировать свой дом как можно скорее, а денег в фонде пока еще немного, они могут воспользоваться услугами кредитных организаций. Обновленный Жилищный кодекс предусматривает такой вариант. При этом банк, естественно, будет брать из формирующегося фонда проценты, комиссии, вознаграждения… За счет платежей жителей кредитная организация будет погашать и задолженность по дому, если таковая возникнет. Поэтому необходимо решить на общем собрании, стоит дому брать кредиты и займы или нет. Если нет, опять-таки нужно проявить бдительность, ибо заочное голосование (его может инициировать любой собственник) никто не отменял.
Меняем счетчики
Если внимательно изучить обновленный Жилищный кодекс, то в перечне работ, которые могут быть выполнены по статье «капремонт», можно обнаружить установку коллективных приборов учета. Понятно, что сейчас ресурсоснабжающие организации (РСО), пользуясь законом об энергосбережении, совершают принудительную установку, «вешая» потом на жильцов огромные суммы. Но это, как говорится, их бизнес.
У жильцов несколько иная цель – снизить коммунальные траты или хотя бы не допустить их бесконтрольного увеличения. В случае с принудиловкой это можно сделать следующим образом. Жильцы устраивают общее собрание, на котором решают отказать ресурсникам в установке общедомовых приборов в этом году и оснастить дом счетчиками потом – за счет платежей, вносимых за капремонт. Естественно, копии протокола общего собрания необходимо будет направить в ресурсоснабжающие организации и продержаться без счетчиков, отбрыкиваясь от установки, до 1 января 2014 года.
Напомним, что закон об энергосбережении обязывает РСО оснастить дома приборами учета до конца этого года. Если они успели это сделать применительно к вам, вы будете платить пять лет за эту установку вместе с процентом рассрочки и плюс еще взносы за капремонт. Если они этого сделать не успеют, одно из обременений у вас отпадет и платить надо будет только «капремонтные» взносы.
