Сюрприз в виде забора
Конфликты, о которых мы рассказывали в этом году, продолжаются вместе со стройками. Наиболее горячая точка на сегодняшний день – проспект Ленина, 57: рядом с этим домом в пять этажей возводится десятиэтажное здание, в котором будут размещены офисы с квартирами. Жители об этом узнали, когда уже возник строительный забор: общественных слушаний, по их словам, не проводилось, причем, до конца неясно почему. По закону, проект планировки и межевания должен проходить процедуру слушаний. Известный нам проект был утвержден в 2009 году, но вместо будущего здания в нем обозначена дорога. Следовательно, позже (возможно, в том же году) появился новый проект, который не мог не быть утвержден – иначе стройка не могла бы начаться. А перед его утверждением не могли не состояться слушания… Но почему местное население не приняло в них участия – большой вопрос. Были ли они вообще?
Данная ситуация весьма показательна. Заранее жителей далеко не всегда ставят в известность о том, что рядом будет построена многоэтажка. Они, таким образом, не имеют возможности повлиять на проект. Увы, законодательство не всегда обязывает чиновников и инвесторов оповещать население заранее, проводить слушания перед каждым строительством, обсуждать проект с представителями жильцов. Инвесторы могли бы проявить тут добрую волю, однако они предпочитают действовать исключительно в рамках закона. В результате люди, с которыми ничего предварительно не обсудили, устраивают акции протеста.
Право на солнечный свет
Жильцам, как правило, хочется, чтобы стройки вообще не было, но темы для конструктивного диалога тоже есть. Если вернуться к ситуации на проспекте Ленина, то активисты не довольны минимальным расстоянием от их дома до возводимого здания, присутствием техники вне синего забора (она вся, по их словам, «гуляет» по тротуарам), а также трещинами, которые пошли по дому - возможно, их бы не было, если бы застройщик вбивал сваи иным способом. Отдельный вопрос – низкая инсоляция, то есть уровень солнечного освещения, который будет у пятиэтажки после возведения высотного здания. Экспертиза, заказанная жителями, показала, что данный уровень окажется недопустимо низким и это сделает квартиры «не пригодными для проживания». Между тем, в проекте застройщика, прошедшем экспертизу, значится, что с инсоляцией все нормально. Сегодня этот вопрос рассматривается в суде.
Кстати, недавние изменения в Градостроительный кодекс РФ позволили инвесторам обращаться с проектами не в управление госэкспертизы, а в частные экспертные организации, что застройщик в данном случае и сделал. Само собой, к государственному контролю у жильцов доверия больше.
Таким образом, мы вынуждены констатировать, что изменения в системе только усугубляют конфликты. Возле того же дома №57 по проспекту Ленина прошло уже несколько акций против возведения десятиэтажки. Причем, в последний раз жители устроили сход в строительных касках, так как боятся, как бы техника, работающая на пути от остановки до их дома, не причинила им вреда. Однако на заседании профильной комиссии гордумы, где поднимался этот вопрос, специалисты-градостроители заявили, что в данном случае все нормы соблюдены.
Страх разрушения
Схожие ситуации сложились на других конфликтных площадках.
Стройка на проспекте Кораблестроителей, как утверждают активисты, угрожает разрушением соседним старым домам. В жертву новостройки принесены зеленые насаждения, а работы по возведению 20-этажного здания развернулись не только на выделенной инвестору площадке, но и на чужой общедомовой территории.
Стройка на пересечении улиц Ковалихинской и Семашко идет на участке, который по старому советскому паспорту принадлежал существующему дому – однако кусок отмежевали «под застройщика». Жители не только испытывают неудобства, но и боятся разрушения своего жилища.
Строительство административного центра на площади Свободы идет на участке, который входил ранее в охранную зону Нижегородского острога – эту зону сменили специально для инвестора. Жители несколько раз устраивали сходы и писали обращения к властям: они переживают за судьбу исторических сооружений, да и вида на памятник лишаются.
Строительство офисно-торгового здания на улице Ванеева ведется практически вплотную к лицею №38, один из корпусов которого является памятником архитектуры. Если бы у этого объекта культурного наследия существовала охранная зона, стройка «залезла» бы на нее, но зону чиновники установить не успели. Активисты не довольны тем, что в ходе возведения здания создается угроза памятнику. Кроме того, застройщик, как установила прокуратура, самовольно захватил муниципальный участок, на котором местные жители играли в волейбол.
На Казанском шоссе завершается возведение клиники пластической хирургии – в жертву стройке принесены посаженные жителями деревья.
Помимо уже действующих площадок, не за горами возведение новостройки около дома №186 по улице Родионова. Инвестору выделен участок в опасной близости от края откоса – в месте, которое, судя по старой табличке, является оползневой зоной. Инженерная защита города согласовала проект с условием, что инвестор укрепит склон. Однако жители в безопасность затеи верят слабо и опасаются оползня. Кроме того, новый дом закроет им привычный вид на волжские просторы.
Домежевались
Почти все перечисленные выше строительные проекты были одобрены на инвестсоветах в 2007-2009-х годах, после чего городская администрация сформировала участки (то есть размежевала их и поставила на кадастр), а потом они были сданы в аренду инвесторам. Причем в ряде случаев участки формировались на территории, которая по строительным паспортам была закреплена изначально за уже существующими домами. Более того, сначала, как правило, межевались и ставились на кадастр куски для инвесторов, а потом уже – для жителей. В результате де-юре общедомовая территория оказывалась меньше зеленых островков возле домов. И когда эти зеленые островки начали огораживать синими заборами и выпиливать, жители, понятное дело, закипели от возмущения, ибо считали данную территорию своей.
Так произошло, в частности, на пересечении улиц Ковалихинской и Фрунзе. Надо сказать, пока это единственный серьезный строительный конфликт, который завершился в пользу жителей – благодаря активности последних. Застройщику была предоставлена альтернатива – причем здесь возникла довольно скользкая ситуация: инвестор уже вложил деньги в участок, но компенсировать ему затраты напрямую из бюджета не позволяет законодательство. Во все тонкости переговорного процесса жителей не посвятили. Однако тот же инвестор, уйдя с проблемной точки, строит сегодня в другом месте три здания вместо одного.
Что касается покинутого участка на Ковалихе, то вернуть себе его жители не могут до сих пор, проиграв все возможные суды. Это касается и всех остальных площадок. С 2005-го по 2010 год жители сами могли организовать межевание своих придомовых территорий. Однако возможностью этой почти никто не воспользовался, и городская администрация размежевала участки так, как посчитала нужным.
Конфликт на пересечении улиц Ковалихинской и Семашко начался с той же проблемы: застройщику выделили землю, которую жители считали своей. Однако в данном случае договориться не удалось: инвестор, по его словам, слишком много (около 100 млн рублей) потратил на подготовку площадки. Компенсировать ему затраты из бюджета не позволяет законодательство, а предложенные мэрией альтернативные участки застройщика не удовлетворили.
Разрешали, а теперь запретим?
Глава городской администрации Олег Кондрашов несколько раз лично заявлял, что он против стройки на Ковалихе-Семашко… Однако все документы у застройщика были в порядке, и не нашлось юридических зацепок, чтобы остановить возведение дома. Мэрия проиграла все суды и в конечном итоге вынуждена была продлить разрешение на строительство, а мингосимущества вынуждено было также продлить договор аренды.
Похожая ситуация возникла сегодня на пересечении улиц Невзоровых и Генкиной: здесь против точечного строительства выступил уже губернатор Валерий Шанцев. Глава региона порекомендовал инвестору остановить возведение здания и пригрозил, что договор аренды не будет продлен. На последнем инвестсовете принято решение отказать застройщику, хотя ранее тот же совет одобрил предоставление участка. Формальная причина отказа - стройка слишком затянулась. Однако инвестор от проекта, само собой, отступаться не собирается и намерен идти в суд. И если не найдется юридических оснований для того, чтобы не продлять договор аренды и разрешение на строительство, суд может обязать властные структуры это сделать.
Итак, нам приходится констатировать, что как строительные конфликты происходили два-три года назад, так они происходят до сих пор – более того, число горячих точек увеличилось. Основные причины следующие:
- власти, одобряя в 2007-2010 годах «уплотнительные» проекты инвесторов и формируя для них участки, не озаботились реакцией жителей близлежащих домов;
- генплан, принятый в 2010 году, в целом ряде случаев предусматривает многоэтажное строительство в густонаселенных районах. Если даже участки там пока не сформированы, со временем инвесторы все равно придут на данные территории;
- законодательство не предусматривает слушаний перед каждой стройкой. А если слушания и предусмотрены, то они носят рекомендательный характер. Жильцы, таким образом, не всегда имеют возможность влиять на подготовку проекта;
- последние изменения в законодательстве еще больше развязывают застройщикам руки – например, теперь экспертиза проекта может быть не государственной;
- стройки ведутся без особого внимания к проблемам жителей (например, «долбежка» идет в вечернее время и в выходные дни), а порой и с нарушениями (пример - снос волейбольной площадки на улице Ванеева и размещение техники на проходах на проспекте Ленина), что провоцирует обострение конфликтов.
Между тем, сегодня, как уверяют городские власти, инвесторам по большей части отдают не отдельные кусочки земли, кое-как вписанные в существующую застройку, а большие кварталы, где надо развивать территорию (то есть расселять и сносить ветхие дома, а потом уже возводить жилые комплексы). Комплексная застройка может быть чревата уничтожением исторической среды. Однако ее плюс в том, что жители существующих и расселяемых домов остаются, как правило, довольны. Смогут ли чиновники перезагрузить строительный бизнес – вопрос спорный. Сегодня же, к сожалению, мы наблюдаем уплотнительные конфликты, почва для которых подготовлена еще в 2007-2010 годах.
