«Я заставлю вас работать»
В целом ситуация выглядит вопиющей. Сначала дом перестала обслуживать ДУК Ленинского района, добившись странного судебного определения. Потом – по непонятным причинам - взять его на свой баланс отказалось муниципальное предприятие «ЖРП пос. Зеленый город», созданное как раз для управления брошенным ветхим фондом. Закончилась же эта история тем, что люди будут платить за жилищные услуги больше, чем могли бы. Трудно себе представить, что все это произошло случайно. У пострадавших жильцов есть подозрения, что коммунальщики вкупе с чиновниками решили их показательно высечь, чтобы другим не повадно было заявлять о своих правах.
Отношения между ДУК Ленинского района и жильцами данного дома возникли в 2006 году – тогда был заключен договор управления, срок которого составлял три года. По истечении трех лет данный документ (при условии, что стороны не заявляют о прекращении отношений) автоматически должен продлиться, то есть пролонгироваться, еще на три года – и так далее. Так оно, собственно говоря, и длилось до определенного момента. Но об этом моменте – суть позже.
Несмотря на то, что дом №17 по Дачной, построенный в 1959 году, ни разу не ремонтировался, да и других работ там особо не проводилось, жильцы особо не роптали. Представители ДУК говорили им, что денег на содержание и ремонт собирается мало (дом-то относительно не большой) – и они это, что называется, проглатывали.
Ситуация изменилась, когда в дом переехала Вера Баландина, работавшая ранее в правоохранительных органах. Она собрала команду из жильцов - и начала добиваться того, что ДУК должен делать согласно жилищному кодексу и правилам предоставления различных услуг: ремонта кровли, замены труб в подвале, покраски подъезда, нормальной уборки территории и так далее. Сначала просто обивала пороги домоуправляющей компании и муниципалитета, умоляла хоть что-нибудь сделать, потом стала требовать выполнения работ. Стала «напрягать» жилинспекцию и судебные органы.
Директор ДУК Ленинского района Валерий Архипов так об этом и говорит:
- Появилась жительница, которая сказала: «Я вас заставлю работать. Вы мне в этом году сделаете крышу, в следующем году фасад, потом поменяете отопление, и не забудьте еще в этом году электрику поменять и ремонт в подъезде сделать». А дом убогий, двухэтажный, сбор средств минимальный… Мы тоже хотим, чтобы дом был в исправном техническом состоянии, но тут без бюджетной помощи не выкрутишься!
Итак, налицо два взгляда на одну и ту же проблему. Позиция Веры Баландиной: домоуправляющая компания обязана содержать дом в достойном состоянии и изыскивать на это средства. Позиция ДУК: обязанность обязанностью, а средств нет, поэтому требования активистов невыполнимы. Эта полярность мнений и породила конфликт. Кто здесь прав – предлагаем решить читателям в комментариях к нашей статье. Мы же отметим, что по идее собственники жилых помещений и ДУК должны относиться друг к другу как равноправные партнеры, но фактически этого не происходит. Ни один председатель совета дома в нашем городе не может сказать о том, что он никогда не закрывал глаза на определенные нарушения, никогда не шел на скользкие компромиссы, никогда не останавливался в попытках во что бы то ни стало добиться ремонта или выяснить, сколько денег реально получили подрядчики. А все потому, что в хороших отношениях заинтересованы прежде всего жильцы, а не ДУК. На совет дома очень легко надавить, пообещав сделать определенные работы и намекнув на то, что другие работы, важные для жильцов, могут быть не выполнены. На ДУК воздействовать гораздо сложнее.
Здесь необходимо отметить еще тот неутешительный факт, что финансовая сторона вопроса по большей части остается в тени. Все ли деньги, собираемые на содержание и ремонт, пускаются в ход? Не нанимаются ли ДУКом подрядчики по необоснованно завышенным расценкам? На все эти вопросы можно ответить только в рамках тщательного экономического анализа, навыками которого обладают не все жильцы. Да, ДУКи проходят аудиторские проверки, но их результаты до собственников квартир не доносят.
Интересно, что чем больше жильцы из дома №17 по Дачной проявляли свою активность, тем с меньшей охотой коммунальщики шли им навстречу – вплоть до того, что договор управления и прочие документы показывались только после скандальных тяжб. В одном из судебных постановлений было указано, что полная копия договора была предоставлена собственникам только после подачи искового заявления, при этом «уклонение ответчика от предоставления жильцам указанной информации является неправомерным».
Собрание, которого не было
В 2011 году жильцы вдруг узнали о том, что они проголосовали за отмену старого договора управления от 2006 года и за заключение нового, хотя многие из них никаких бюллетеней в глаза не видели. Причем собрание собственников, согласно протоколу, якобы состоялось 20 октября 2011 года, а договор был заключен… раньше - 1 января того же года.
Протокол того фантастического собрания совет дома посчитал поддельным, голосование – не состоявшимся, новый договор управления – не заключенным. В связи с этим активные жильцы обратились в правоохранительные органы (уголовное дело до сих пор не возбуждено) и подали исковое заявление в районный суд.
Заседание состоялось 13 мая 2013 года. Изучив материалы, суд пришел к выводу, что:
*Общего собрания собственников не проводилось;
*Новый договор управления нельзя считать заключенным.
Таким образом, иск совета дома был полностью удовлетворен.
Справедливость восторжествовала, но коммунальщики этого жителям не простили. В ноябре 2013 года, перед началом отопительного сезона, ДУК расклеил на подъездах дома объявления о том, что обслуживание прекращается в связи с прекращением договорных отношений. Надо ли говорить о том, что этот инцидент (как и последующие) настроил часть жильцов против Веры Баландиной…
Однако давайте разберемся, а имела ли домоуправляющая компания право так поступить? Да, новый договор от 2011 года суд признал не действительным. Но ведь существовал договор старый – от 2006 года – который должен пролонгироваться автоматически, если одна из сторон не откажется от продления. Напомним, что его срок – три года. Документ действовал до 31 июля 2009 года, потом – при отсутствии отказных заявлений - до 31 июля 2012 года, а потом до 31 июля 2015 года.
В 2012 году ни со стороны ДУК, ни со стороны совета дома не было никаких заялений об отказе от продления – следовательно, договор, как и в предыдущие периоды, был пролонгирован до 31 июля 2015 года.
С какой же стати домоуправляющая компания так себя повела – то есть отказалась от договора в середине срока его действия? Да еще и не просто отказалась, а прекратила обслуживать дом, тогда как по закону она должна это делать вплоть до выбора собственниками другой управляющей компании?
На эти вопросы у нас ответов нет. Валерий Архипов говорит, что это было сделано по решению суда, хотя в нем шла речь о новом договоре, а не о старом.
В ноябре 2013 года Вера Баландина подала в районный суд новый иск – на этот раз с требованием признать старый договор пролонгированным до 2015 года. Суд эти требования удовлетворил. Он пришел к выводу, что общее собрание собственников дома №17 не проводилось – таким образом, договор управления от 2006 года не расторгнут.
Домоуправляющая компания подала апелляцию в областной суд, который 4 марта 2014 года – совершенно неожиданно для жильцов – отменил решение предыдущий инстанции и постановил отказать Вере Баландиной в удовлетворении иска. Это, по сути, и явилось причиной того, что старый договор считается не заключенным, а дом остается без обслуживания.
Какими же доводами руководствовалась коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда? Оказывается, она не опровергла доказанных ранее обстоятельств этого дела и не выявила новых. Она даже не стала искать причины, по которым договор 2006 года мог бы быть аннулированным. Она просто «прицепилась» к тому, что иск в районный суд подала только одна жительница. То есть Вера Баландина, не являясь уполномоченным лицом, попыталась защитить права не только свои, но и других лиц. Согласно Гражданско-процессуальному кодексу, районный суд не должен был принимать такой иск. Областной суд это нарушение увидел и устранил, отменив решение предыдущей инстанции.
Интересно, что жители – уже коллективно – пытались оспорить данное определение в Верховном суде, но там они столкнулись с волокитой и с требованием непонятных сборов. Активисты решили тяжбу прекратить – тем более что часть жильцов оказывала на них давление, небезосновательно считая, что от всех этих телодвижений будет только хуже.
Урок смирения
Итак, с ноября 2013 года дом №17 по улице Дачной не обслуживается. Это породило массу проблем, которые довольно сильно бьют по всем жителям. Во-первых, мусорного контейнера у них своего нет, поскольку фирма, утилизирующая отходы, работает только с ДУКом. «Наказанные» жильцы выбрасывают мусор в чужой контейнер, что порождает конфликты.
Во-вторых, если происходит авария в подвале, на ее устранение жители сами собирают деньги – при этом сумма сбора может быть недостаточной. В прошлом году, например, заказывали прочистку канализации – денег еле-еле наскребли.
В-третьих, уборку придомовой территории и лестничных клеток жильцы осуществляют своими силами.
И в-четвертых, домоуправляющая компания раздала на руки всем собственникам личные карточки – им, соответственно, негде теперь брать справки о составе семьи, о количестве проживающих и так далее. Как мы уже писали, в этом доме уже несколько умерших – их не могут выписать, несколько новорожденных – их не могут зарегистрировать. Пенсионерки не могут получить субсидии, а у матери-одиночки лишились права на получение льготного детского питания.
Ситуация, таким образом, сложилась вопиющая. И в том, что она тянется так долго, виновата в том числе и городская администрация.
Известно, что специально для брошенного ветхого фонда мэрией было создано МП ««ЖРП пос. Зеленый город». Все дома, от которых отказываются ДУКи, принимает на обслуживание это муниципальное предприятие. Все, кроме дома №17 по улице Дачной.
Почему? Может, жители не хотят? Оказывается, хотят, и даже очень – об этом они неоднократно заявляли. Но руководство МП, видимо наслышанное о принципиальности Веры Баландиной, ни в какую не хочет брать этот дом.
А что же муниципальные чиновники? Неужели они не могли надавить на менеджмент созданного ими предприятия, чтобы оно выполнило возложенную на него функцию? Конечно, могли, но по каким-то причинам не захотели. Вместо этого они выбрали муторную и весьма болезненную для жильцов процедуру, прописанную в Жилищном Кодексе. Подождали год, в течение которого собственники могли сами выбрать способ управления. Потом мэрия объявила первый этап конкурса среди управляющих компаний – никто участвовать не захотел. А если не было участников, правила обязывают чиновников повышать плату за содержание и ремонт не менее чем на 10 процентов для следующего этапа. Второй раз дом также никто не захотел брать, и только третий раз – когда будущая плата для жильцов возросла на 30 процентов по отношению к стандартной – появился участник, ООО «Домсервис». Эта небольшая фирма, управляющая несколькими новостройками, и была признана победителем.
Отметим, что в данном случае Жилищный Кодекс обязывает собственников жилья заключить договор именно с той организацией, которую выбрала для них мэрия по результатам конкурса. Поэтому никакого МП жителям не светит. А вот остальные дома с улицы Дачной – от них ДУК Ленинского района отказалась в этом году – автоматически передаются в ««ЖРП пос. Зеленый город». Их обитатели будут платить за содержание и ремонт на 30 процентов меньше, чем дом №17.
Изменить финал данной драмы может только волевое политическое решение. Если же ничего не изменится, это будет еще один урок смирения для жильцов, пытающихся чего-то добиться от домоуправляющей компании.