Об изменениях в законе о долевом строительстве и о возможных последствиях этих изменений наш разговор с заместителем генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса одного из самых надежных застройщиков региона – девелопера «Столица Нижний» Борисом Замским.
– Борис Львович, какие поправки приняты и что они означают для застройщиков и для дольщиков?
– Президентом России подписаны изменения в закон о долевом строительстве. Те изменения, которые были внесены год назад и должны были вступить в действие (в большей части) с 1 июля 2018 года, отредактированы под воздействием сообщества застройщиков и при большом участии их профессиональных объединений, которые готовили поправки в сотрудничестве с Минстроем России. Это было сделано, поскольку редакция закона, утвержденная в прошлом году, создавала сложности в реализации проектов застройки. Некоторые положения не защищали дольщиков, а возможно, даже подвергали их средства еще большей опасности. И подвергали опасности сам рынок строительства жилья, саму экономику процесса. Общая идеология законодателя при этом сохранилась. Закон направлен на исключение возможности недостройки объектов, которые возводятся с привлечением средств граждан. Механизм реализации стал более понятен и управляем.
– Какие моменты были скорректированы?
– Долевое строительство в прежнем виде, когда застройщики по договорам долевого участия привлекали средства граждан и строили за их счет объекты, с 1 июля 2019 года становится невозможным. Сейчас действует переходный период, когда возможно привлечение средств дольщиков, но с усиленными, относительно прежнего порядка, контрольными механизмами. Через год поправки полностью вступят в силу, и тогда застройщик сможет либо строить на собственные средства и продавать объекты как готовое жилье, либо по так называемым механизмам эскроу-счетов.
Прежняя редакция закона предполагала чрезмерно усиленный контроль, но давала возможность привлекать средства дольщиков. Например, она содержала требование о том, что к каждому разрешению на строительство должно создаваться отдельное юридическое лицо. Только эта компания, специально зарегистрированная под проект, имела возможность привлекать средства дольщиков. Это затруднило бы работу всех крупных компаний, которые зачастую реализуют проекты на разных площадках. В рамках договоров комплексного освоения территорий могут быть построены сотни домов. И под каждое разрешение на строительство создавать дополнительное юрлицо затруднительно. Этот пункт был изменен. Теперь для договоров комплексного освоения, договоров развития застроенных территорий в рамках одного договора может работать одно юридическое лицо. Не нужно создавать множество дочерних компаний и организовывать их взаимодействие.
– Как будет контролироваться расходование средств?
– Безусловно, сохраняются контрольные меры, которые направлены на то, чтобы средства дольщиков были израсходованы именно на их дома. Во-первых, упорядочиваются требования к раскрытию информации. Если в прежней редакции закона застройщик обязывался размещать информацию на интернет-сайтах проектов, то теперь она будет публиковаться в единой информационной системе жилищного строительства, ответственность за ведение которой лежит на уполномоченных органах в каждом из регионов. Как правило, это инспекция по архитектурно-строительному надзору. Любой человек может зайти и посмотреть эту раскрываемую информацию по всем объектам, во всех регионах. С 1 октября 2018 года все данные должны быть в этой системе.
Второе требование – банковский контроль. Он подразумевает, что застройщик, генеральный подрядчик должны открывать счета в уполномоченных банках. Сейчас таких определено 53, и их количество постепенно увеличивается. Во-первых, банки будут контролировать платежи, их целевое назначение. В законе есть четкое определение, на что могут быть потрачены средства дольщиков. Во-вторых, ограничение на собственные затраты. Содержание организации, агентские, реклама и прочее не должны составлять более 10% сметной стоимости проекта. Это исключает ситуации, когда застройщик открывает продажи и первое, что делает, – обновляет автопарк.
Третье ограничение – авансовые платежи генподрядчику не должны превышать 30%. За этим тоже будет следить банк. Этот механизм контроля вводится по всем объектам, и старым и новым, с 1 сентября текущего года.
– Что это означает для девелопера «Столица Нижний»?
– Наша схема работы уже сейчас предполагает больший контроль за расходованием средств дольщиков, чем предусмотрено законом. Закон регламентирует только то, чтобы средства застройщика попали к генподрядчику. Мы же контролируем платежи генподрядчиков в адрес субподрядчиков, поставщиков материалов. Следим за тем, чтобы деньги дошли до конечного получателя средств. Сейчас наша задача – согласовать с банками этот механизм работы. Есть еще небольшие изменения. Если застройщик собирается привлекать средства дольщиков, он должен внести изменение в наименование и называться «специализированный застройщик».
– Эскроу-счета – что это? И как это работает?
– Это банковский продукт, по сути, такой же как депозит, но с целевым назначением. Физическое лицо заключает договор с банком о том, что он открывает счет, кладет на него средства в размере стоимости квартиры, а банк под обеспечение этой суммы открывает кредитную линию застройщику. Чем больше средств на эскроу-счетах, тем большим объемом кредитных средств сможет воспользоваться застройщик, тем меньший процент за пользование кредитом он заплатит. Это сохраняет заинтересованность компаний-застройщиков к привлечению средств граждан, только не в виде прямого платежа застройщику, а в виде открытых эскроу-счетов. Конкуренция застройщиков за деньги дольщиков сохраняется.
– Банки готовы работать по этой схеме?
– Пока этот продукт предлагает только Сбербанк. Два застройщика – один из Тюмени, другой из Ижевска – уже заключили с ним договоры.
– Как это отразится на себестоимости жилья?
– Банковское сопровождение однозначно на ней отразится, поскольку возрастут организационные издержки по всей цепочке, в первую очередь у генподрядчиков. Как и то, что кредиты застройщикам придется привлекать под определенный процент взамен средств дольщиков.
– Я правильно понимаю, что человек берет у банка деньги в ипотеку, кладет их на эскроу-счет и ждет, пока построят дом. Банк получает проценты за ипотечные деньги, получает проценты за кредит, выданный застройщику, и средства за банковское сопровождение?
– Да, это так. Считается, что эта схема работы более безопасна для дольщиков. Причем дольщик сможет заключить договор только с тем банком, с которым работает застройщик. Понятно, что основной выгодоприобретатель в этом случае – банк. Он получает некий бесплатный актив на эскроу-счетах, он его сможет размещать и на этом зарабатывать. Наверняка банки будут предлагать комплексные продукты. Например, сниженная ставка по ипотеке при условии открытия эскроу-счета. Объем ипотечных кредитов будет перераспределяться в сторону уполномоченных банков.
Не все застройщики будут готовы работать в условиях роста издержек и увеличения прозрачности процессов. Экономика бизнеса, как мы видим по количеству останавливающихся объектов, достаточно сложна. Эффективно работать в этих условиях смогут немногие. Компании, которые не справятся, будут уходить с рынка. Любое укрупнение рынка, безусловно, отразится на цене, которая определяется соотношением спроса и предложения.
– Так когда лучше квартиру покупать? Сейчас или через год?
– Конечно, сейчас. Новые правила вводятся поэтапно. Для объектов, по которым разрешения на строительство получены до 1 июля 2018 года, существует возможность строить с привлечением средств дольщиков, но под банковским контролем. Для объектов, по которым разрешения на строительство еще нет, но первый договор долевого участия будет заключен до 1 июля 2019 года, еще допустима альтернатива: банковский контроль с еще более жесткими требованиями или эскроу-счета. А после 1 июля 2019 года – только эскроу-счета. С каждым изменением появляются дополнительные издержки и соответствующий риск удорожания объекта. Вот и судите сами.
