Кто поможет молодым?

Чиновники, банкиры, застройщики и риелторы считают, что квартирную проблему можно решить

Квартирный вопрос, как и в прежние годы, может испортить многое и многих. В редакцию “МК в Нижнем“ часто приходят письма от молодых семей, которые спрашивают нас: что нам делать, как получить свое жилье? К сожалению, дать универсальный ответ на этот вопрос не получается. Мы собрали за круглым столом в конференц-зале гостиницы “Октябрьская“ чиновников, банкиров, застройщиков и риелторов, чтобы выяснить – может ли молодая семья приобрести в собственность квартиру или дом.

Чиновники, банкиры, застройщики и риелторы считают, что квартирную проблему можно решить

Участники:

Виктор Нестеров, первый заместитель министра строительства Нижегородской области

Ольга Носкова, министр социальной политики Нижегородской области

Александр Лёзов, заместитель председателя Волго-Вятского банка Сбербанка России

Алексей Денисов, генеральный директор ГП НО “НИКА“

Сергей Олонцев, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Нижегородской области

Михаил Шерстнёв, начальник отдела продаж ЗАО «Стройинвестрегион НН» Группа Компаний ПИК

Александр Епишин, представитель ООО «Меркурий-НВ»

Александр Жилевский, директор ООО “Агентство «Выбор-Недвижимость»

Вадим Лесаев, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Регионального центра “Волжский“ ЗАО «Райффайзенбанк»

Анна Голятина, руководитель группы по работе с партнерами отдела продаж ипотечных кредитов Поволжского филиала ЗАО «Райффайзенбанк»

Три в одном

НЕСТЕРОВ: В регионе большое внимание уделяется развитию жилищного строительства. Одной из главных задач развития жилищного строительства до 2020 года является обеспечение население доступным комфортным жильем. Ежегодно у нас увеличивается объем ввода жилья. За период с 2005 по 2011 годы было введено более 8 млн кв. м. жилья. По результатам 2011 года Нижегородская область занимает третье место в ПФО по вводу жилья.

У нас основная проблема – это отсутствие инженерной инфраструктуры к подводимым домам. Львиную долю затрат на стройках занимает именно подведение необходимых коммуникаций – вода, газ, канализация, тепло. Для решения таких проблем разрабатываются и реализуются областные целевые программы. Одной из основных является “Стимулирование развития жилищного строительства в Нижегородской области на 2011-2015 годы“. Всего в рамках данной программы мы планируем построить около 8,5 млн кв.м. жилья.

Основная задача - формирование рынка доступного жилья, в первую очередь малоэтажного. До 2013 года планируется построить более 1600 домов для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в том числе – для молодых специалистов. Эта программа у нас реализуется уже седьмой год, построено 1270 домов.

- А какова потребность в жилье?

НОСКОВА: Огромная. Программа поддержки молодых специалистов разработана и реализуется для того, чтобы обеспечить районы области учителями, врачами, работниками культуры и спорта. Вот когда все работники этих сфер получат жилье, тогда очередь будет не по 500 человек в год, а по 5-6.

На самом деле программа обеспечения жильем молодых специалистов уникальная. Аналогов ей в России нет. На текущий год на эту программу из бюджета Нижегородской области выделено более 1,2 млрд рублей. Это существенный вклад в комплексное решение проблемы молодых специалистов, ведь они получают не только жилье, но и машину, и стабильную работу. Три в одном. Дальше сам бог велел заводить семью, рождать детей. И действительно, в этих поселках, которые строились по программе, появляются мамочки с колясками, возникает потребность в детских садах. Это не только существенный вклад в повышение качества образования, медицины, культуры, спорта, но и вклад в решение демографической проблемы.

Также с 2006 года у нас реализуется программа обеспечения жильем молодых семей как часть федеральной программы «Жилище». В прошлом году 194 молодые семьи получили социальные выплаты на улучшение жилищных условий. Из них 164 семьи уже справили новоселье, остальные пока подыскивают новое жилье. В целом с 2006 года почти 2000 нижегородских семей решили свой квартирный вопрос с помощью государства. Буквально на прошлой неделе Минрегион РФ одобрил заявку от нашей области на участие в программе «Обеспечение жильем молодых семей» в 2012 году. Мы рассчитываем, что в этом году еще не меньшее количество семей, чем в прошлом, воспользуются социальными выплатами для улучшения жилищных условий.

- Как молодые семьи могут принять участие в этой программе?

НОСКОВА: Возраст супругов не должен превышать 35 лет. Семья должна быть признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и быть платежеспособной.

- Кто определяет, нуждается семья в новой квартире или нет?

НОСКОВА: Это дело муниципалитета. Сотрудники администрации смотрят, в каком доме или квартире живет семья. В зависимости от того, сколько квадратных метров приходится на члена семьи и какая норма жилья установлена в муниципальном образовании, и принимается решение о том, нуждается семья в улучшении жилищных условий или нет. В Нижнем Новгороде учетная норма жилого помещения на одного человека составляет 10 кв.м, в районах области – от 10 до 12 кв.м. Если семья живет в более стесненных условиях, ее ставят в очередь. В муниципалитете формируются списки молодых семей, которые могли бы участвовать в программе, готовят все необходимые документы.

- Что значит - семья должна быть платежеспособной?

ДЕНИСОВ: Когда речь ведется о платежеспособности, то имеется в виду, что около 70 процентов нового жилья семья должна оплатить из собственных средств. Если их не хватает, то молодые могут обратиться в кредитную организацию и оформить ипотечный кредит.

НОСКОВА: Социальная выплата установлена в размере: 30 процентов от средней стоимости жилья для бездетных семей и 35 процентов – для семей, имеющих детей. Остальную часть квартиры должны будут оплатить сами молодые. Важно: размер государственной субсидии рассчитывается исходя из официальной стоимости 1 кв.м в Нижегородской области – 33750 рублей. Конечно, в Нижнем метр стоит дороже, но в районах эта цифра примерно соответствует действительности.

Также молодым семьям необходимо знать, что социальная выплата определяется исходя из общей площади жилого помещения. Для семьи из двух человек нормативная площадь жилья составляет 42 кв.м, для семьи из трех и более человек – по 18 кв.м на каждого члена семьи.

Коттеджи для бюджетников

- Расскажите о новой программе, направленной на обеспечение жильем работников бюджетной сферы.

НОСКОВА: Эта программа рассчитана на три года. Мы предполагаем, что жилья будет строиться на 350 семей в год, поэтому к 2016 году 1050 семей, причем не только молодых, переедут в новые дома. Списки участников также формируются по районам. Прием документов уже начался. После 1 апреля документы поступят уже в министерство. Посмотрим, каково количество желающих.

ДЕНИСОВ:Эта программа получила название «Бюджетная ипотека». По ее условиям 10% первоначального взноса оплачивает бюджет области, еще не менее 10% - сам участник программы, который должен являться нуждающимся в улучшении жилищных условий. На недостающую сумму оформляется ипотечный кредит. И в зависимости от того, какая ставка будет по кредиту, областной бюджет станет компенсировать заемщикам процентную ставку по кредиту (до 10% годовых). После того, как будет составлен и утвержден список желающих воспользоваться «Бюджетной ипотекой», начнется строительство малоэтажного жилья.

Принципиальное отличие этой программы заключается в том, что эта программа нацелена на строительство нового комфортного доступного малоэтажного жилья. Это новый подход к решению жилищного вопроса.

Немаловажная деталь – участники этой программы берут на себя обязательство отработать в бюджетной сфере не менее десяти лет.

Посильный платеж

- Могут ли молодые семьи получить кредит на покупку жилья?

ЛЁЗОВ: В Сбербанке обширный перечень программ по кредитованию недвижимости. Если по стандартным программам минимальный взнос составляет 15% от стоимости жилья, то по совместным программам с областным правительством или предприятиями - всего 10%. Мы участвуем практически во всех областных целевых программах. В частности, по программе поддержки молодых специалистов с 2008 по 2011 годы мы выдали порядка 2600 кредитов – это автокредиты и ипотека – на сумму порядка 2 млрд рублей. Участвуем в программах обеспечения жильем участковых милиционеров, строительства семейных детских садов. За 2011 год в рамках этих двух программ мы прокредитовали уже 122 участника. Надеемся, что эти программы будут продолжены.

По Нижегородской области работает 590 наших филиалов, в которых можно оформить кредит.

- Есть какие-то особые условия при кредитовании молодых семей?

ЛЁЗОВ: Их несколько. Во-первых, для участия в программе «Молодая семья» достаточно одному из супругов быть младше 35 лет. Во-вторых, на период строительства дома (до двух лет) предоставляется отсрочка по уплате основного долга. В-третьих, отсрочка по уплате основного долга также предоставляется при рождении ребенка (до трех лет). В совокупности эти два инструмента могут увеличить период отсрочки в погашении основного долга до пяти лет.

- Каковы процентные ставки по жилищным кредитам?

ЛЁЗОВ: Самая минимальная ставка – 9,5 процента – для участников зарплатного проекта при 50%-м первоначальном взносе. В среднем те, кто получает зарплату на карту Сбербанка, кредитуются у нас под 11,25%.

Рассмотрим такой пример. Молодая семья желает приобрести квартиру стоимостью 2 млн рублей. При первоначальном взносе 800 тысяч рублей для участника зарплатного проекта ежемесячный платеж по кредиту составит около 13 тысяч рублей. Для других категорий заемщиков – 14200 рублей в месяц. Это стандартные кредиты на 20 лет. С точки зрения доступности – если работают оба супруга, то, согласитесь, что 13 тысяч рублей является посильным взносом для достижения своей мечты.

Напомню, что никаких комиссий в Сбербанке нет.

Накопить на первоначальный взнос

- Но ведь проблема в том, где молодым семьям взять первоначальный взнос. Они просто его не могут накопить, поскольку каждый месяц отдают за аренду?

НОСКОВА: Материнский капитал на второго ребенка может быть хорошим стартовым капиталом.

ДЕНИСОВ: Да, действительно семьи, у которых есть материнский сертификат - сегодня это 387 тысяч рублей, могут без ограничения участвовать во всех наших программах, используя его в качестве первоначального взноса.

ОЛОНЦЕВ: Не надо пугаться первоначального взноса. Сейчас есть разные предложения со стороны как банков, так и застройщиков. В ВТБ24 первоначальный взнос по ипотеке сейчас составляет минимум 10% от стоимости жилья. И возьмите, например, квартиры-студии, которые предлагает одна из строительных компаний. Эти квартиры стоят всего 700 тысяч рублей. Найти 70 тысяч рублей для молодой семьи - не такая большая проблема.

Что же касается первоначального взноса, то не думаю, что в ближайшее время появятся программы, где он будет ниже нынешних 10%. Это некий фильтр. До кризиса у нас были программы без первоначального взноса. Пользовались ими активно, в том числе и молодые специалисты – я имею ввиду не учителей и медиков, а юристов, менеджеров, финансистов… К сожалению, по ним кризис 2008 года очень больно ударил.

- Много ли молодых людей воспользовались услугами вашего банка?

ОЛОНЦЕВ: На самом деле, итоговые цифры за 2011 год наглядно демонстрируют, что ипотека у молодых людей пользуется очень большим спросом. Более половины от общего числа наших заемщиков можно отнести к категории молодой семьи, а ведь за прошлый год мы выдали 1092 кредита на 1,2 млрд рублей. У нас много программ, которые интересны молодым людям – это и возможность оформить ипотеку с материнским капиталом, и взять кредит с государственной поддержкой. Наша ближайшая цель – участвовать в социальных программах по улучшению жилищных условий, которые реализуются государством.

ЛЕСАЕВ: У Райффайзенбанка есть программа, когда родители могут помочь своим детям оформить ипотеку без первоначального взноса, заложив имеющуюся у них в собственности квартиру. Мы предоставляем кредит до 85% от рыночной стоимости объекта залога. При этом применяются такие же процентные ставки, как и при ипотечном кредитовании под залог приобретаемой недвижимости. На наш взгляд, это хорошее предложение, и оно отчасти решает проблему первоначального взноса.

Также Райффайзенбанк успешно работает с гражданскими супругами. К нам часто обращаются молодые пары, которые еще не узаконили свои отношения, но хотят жить в отдельной квартире.

НОСКОВА: А как они потом делят квартиру?

ЛЕСАЕВ: По одной второй. За время существования программы у нас не было случаев распада гражданских браков.

Мы, конечно, не можем оценивать, насколько далеко зайдут отношения наших клиентов, станут ли они в итоге полноценной семьей. Но мы даем возможность создать им семью на базе общей жилплощади.

Кстати

Семьи, взявшие ипотечный кредит, разводятся намного реже. Если обычно, согласно статистике, в первые пять лет совместной жизни разводится более половины молодых семей, то из 1000 молодых семей, оформивших ипотеку, в течение следующих пяти лет подали на развод менее 1%. Таковы данные исследования, проведенного сотрудниками Ярославского регионального офиса ВТБ24.

В приоритете комфортные квартиры

- Реально ли сегодня молодым приобрести жилье, которое строит Группа Компаний ПИК?

ШЕРСТНЁВ: Основная часть покупателей в наших домах – это молодые люди от 25 до 35 лет. Сегодня доля ипотеки в сделках в Нижнем Новгороде достигает 70 процентов. Это говорит о том, что молодые семьи с оптимизмом смотрят в будущее, верят в свои силы и готовы к кредитным обязательствам на срок 20 лет и больше.

- Какое жилье пользуется наибольшим спросом?

ШЕРСТНЁВ: Покупатели хотят жить в комфортной квартире, с хорошей кухней, просторными комнатами и с подсобным помещением. Среди молодых семей большим спросом пользуются однокомнатные квартиры.

Я бы хотел сказать о тенденции, которую отметили в нашей компании. Все больше организаций стремятся помочь своим специалистам в решении жилищного вопроса. К нам уже обратилось несколько фирм (численностью от 50 до 100 сотрудников), которые хотели бы разработать программы, позволяющие привлекать на работу молодых сотрудников не большой зарплатой, а возможностью решения жилищного вопроса. В рамках данных программ компания по аналогии с государственными программами готова компенсировать сотрудникам процентную ставку по кредиту, либо первоначальный взнос.

ЖИЛЕВСКИЙ: Проблема жилья – страшно тяжелая для России, 80% населения испытывают потребность в улучшении жилищных условий. Но решение жилищного вопроса за счет строительства – это не панацея. Проблему надо решать в комплексе: с учетом первичного и вторичного рынков, а также рынка арендного жилья.

Я читаю в Высшей школе экономики курс лекций. Когда со своими студентами мы рассматриваем жилищный вопрос с точки зрения “ипотека или аренда“, то приходим к выводу, что ипотека – это сложно, а аренда – это проще. А если сложно – значит, страшно. В ипотеке нужен минимальный взнос? Нужен. Стабильный заработок в нашей ситуации где его взять? Если ты предприниматель, нельзя говорить об этом. Если ты госслужащий – тоже. Нельзя исключать аренду из способов улучшения жилищных условий для молодых. У нас ведь много молодых специалистов – это не только врачи и учителя, а еще и менеджеры, юристы, экономисты, инженеры, которым тоже надо помогать. Если бы государство выступило как арендатор и сдавало жилье, намного большее число молодых людей смогли бы решить свою жилищную проблему. Огромный фонд вторичного жилья вышел бы на рынок. Весь мир живет в аренде.

ЛЁЗОВ: Александр Борисович, то есть фактически вы ждете большого заказчика в лице государства?

ЖИЛЕВСКИЙ: Не мы ждем. Рынок ждет.

ЛЁЗОВ: А вы не хотите рискнуть - построить доходный дом и сдавать его в аренду?

ЖИЛЕВСКИЙ: Наша фирма – застройщик. Мы считали: доходный дом реально окупить за 13-15 лет. Но в современных условиях нам выгоднее и дешевле продать все квартиры сразу.

Куда идти сначала: в банк или к застройщику?

ЕПИШИН: Застройщик обычно является первым этапом в нелегком пути покупки квартиры. Выбирая квартиру, человек первым делом идет в строительную компанию, а уже потом - в банк.

Доступное жилье – это комплексная проблема, которая связана и с высокими ставками по кредиту, и высокой ценой квадратного метра, другими сложностями. Сейчас на рынке недостаточно предложения как от застройщиков, так и от банков. Поэтому и молодым специалистам не хватает средств и возможностей для приобретения своего жилья. На мой взгляд, проблема должна исправиться сама. С развитием рынка расширится спектр инструментов, направленных на улучшение жилищных вопросов.

ЛЁЗОВ: Я не согласен с тем, что люди сначала идут к застройщику, а потом – в банк. Уже третий год мы наблюдаем такую тенденцию - клиентов, которые получили положительное заключение о выдаче кредита, существенно превышает число тех, кто воспользовался и оформил ипотеку в Сбербанке. Сейчас таких людей - кто получил положительное решение банка и ищут подходящее жилье – только в Нижегородской области у нас 1500 человек.

Мы сейчас очень активно экспериментируем с точки зрения жилья. Открыли два специализированных офиса ипотечного кредитования, в которых реализуем следующую идею - клиент должен получать весь спектр услуг в одном месте. У нас есть партнеры – наши строительные компании, которым мы предоставляем возможность презентовать свои услуги в наших офисах продаж. Мы договариваемся с органами ФРС и нотариусом, чтобы наш заемщик мог в одном месте оформить документы и пройти весь процесс ипотечной сделки. Это выгодно всем участникам процесса. Я надеюсь, что этот наш опыт удачно ляжет в программу доступности жилья.

НОСКОВА: У меня вообще складывается ощущение, что рынок доступного жилья достаточно большой и нижегородцам есть из чего выбирать.

ЦИФРА В ТЕМУ

75168 прав собственности по договорам купли-продажи (мены) жилых помещений было зарегистрировано органами ФРС за 11 месяцев 2011 года. Это на 37,2% больше уровня 2010 года. Также в области наблюдается значительное увеличение регистрации договоров ипотеки жилых помещений (рост на 60,3% по сравнению с аналогичным периодом 2010 года и в два раза по сравнению с аналогичным периодом 2009 года). Кроме этого, увеличилась регистрация договоров участия в долевом строительстве.

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру